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环球今日报丨物业市场惨淡、大股东占用资金,众安智慧第4次闯关难

2023-06-20 04:45:16来源:子弹财经

出品丨子弹财经作者丨段楠楠编辑|冯羽美编|倩倩审核|颂文


(资料图片)

曾经风光一时的物管公司们,如今似乎正在被资本市场抛弃。

前几年,房地产处于快速发展阶段,房地产上市公司为了方便融资,通常会把物业公司分拆上市,实现房地产主业和物业公司“两条腿”走路。

随着房地产行业下行,物业公司不论是估值还是“稀缺性”都在下降,不少房地产物业公司上市计划被搁置。但众安集团却选择逆流而上,在行业不景气时将旗下物业公司众安智慧生活服务有限公司(以下简称“众安智慧”)分拆上市。

众安集团成立于1997年,是一家总部位于杭州的房地产开发公司,其房地产开发范围主要集中在浙江和长三角地区。2022年众安集团销售额为142.68亿元,位列百强房地产第64位。

作为众安集团旗下物业公司,众安智慧物业管理主要依托于母公司众安集团。2022年末,众安智慧在管面积为1283.2万平方米,来自众安集团旗下项目超过五成。

靠母公司输血能否撑起众安智慧的上市之路?房企流动性风险加剧,与之高度相关的物业公司又能否独善其身?

1、募资金额不足,众安智慧主动延迟上市

虽然背靠众安集团,但在房地产整体下行背景下,众安智慧想要顺利募资上市绝非易事。

此次IPO,并不是众安智慧第一次向港交所递表。早在2021年6月,众安智慧便向港交所递交申请,但未能通过港交所聆讯。随后又在2022年1月再度递表,众安智慧在2022年4月顺利通过港交所聆讯,但公司并未发起招股,随后招股书失效。

2022年7月众安智慧第三次递表,公司再度通过港交所聆讯,并在2022年12月28日全球发售,但在2023年1月12日发布公告称,公司将延期上市。

图 / 摄图网,基于VRF协议

2023年4月28日,众安智慧第4次递表,再度向港交所发起冲击。

两次通过港交所聆讯,一次已经全球发售,众安智慧主动申请延后上市有点匪夷所思。相关市场人士也曾公开表示:很少出现在投资者申购的情况下,在即将上市的时间内,IPO企业选择退款延期上市。

从众安智慧频繁递表来看,公司显然十分渴望在港股上市。而多次推迟上市计划,这种情况明显对IPO企业不利。毕竟辅导机构中介费已经支出,且公司变卦也会失去公信力,不利于后续上市。

虽然众安智慧并未交代延迟上市的原因,但从公司募资金额和行业情况来看,也能知悉一二。

第三次递表,众安智慧2022年12月30日至2023年1月9日面向全球招股,计划最多募资2.25亿港元,其中90%为国际发售、10%为公开发售。

然而事与愿违,众安智慧并未受到资金青睐。招股期结束后,众安智慧仅获得10家机构申购,申购金额为0.38亿港元,按照2.25亿港元募资金额来算,仅获得0.168倍资金申购,可见市场申购情绪有多低迷。

2、行业惨淡、利润增速下滑,公司上市依然艰难

对于众安智慧认购不足,某券商房地产研究员对「界面新闻·子弹财经」表示,众安智慧发行不受资金青睐核心原因有两点,一是在房地产下行背景下,物业股不受资金青睐。二是众安智慧自身业绩不太“性感”。

2022年房地产行业进入深度调整期,资本市场上房地产股票被资金争相抛售,连带着物业股也被市场所抛弃。

以物业龙头碧桂园服务为例,2021年7月碧桂园服务股价涨至84.437港元/股,随后碧桂园服务股价便进入漫长的下跌周期,2022年11月公司股价最低跌至6.109港元/股,区间股价跌幅高达92.77%。

虽然近期股价有所反弹,但公司股价仍只有巅峰时八分之一左右。

其余港股物业上市公司也面临同样情况,融创服务、恒大物业股价都只有巅峰期十分之一左右。

在港股上市物业公司普遍暴跌的背景下,众安智慧上市发行自然不受投资者待见。

另外,与其余上市物业公司相比,众安智慧发行估值显然过高。按照众安智慧发行股本和募集资金来看,众安智慧发行市值在10亿港元左右,折合人民币为9亿元左右。

招股书显示,2022年众安智慧净利润为5094万元,初步测算,众安智慧发行市盈率接近18倍。作为对比,截至6月19日,物业龙头碧桂园服务动态市盈率为16.47倍。

同为浙江省小型物业公司南都物业市盈率仅为14.79倍,与上述两家物业公司相比,显然众安智慧发行市盈率较高。

众安智慧业绩不够“性感”也是公司发行失败的重要原因之一。数据显示,2020年至2022年,公司收入分别为2.31亿元、2.96亿元、3.20亿元,年复合增长率为17.7%。同期,公司净利润分别为4705万元、4179万元、5094万元,年复合增长率仅为4%。

图 / 众安智慧招股书

虽然公司利润仍在增长,但增速较前两年明显下滑。2018年至2020年,众安智慧生活的净利润复合年增长率曾高达60.3%,2020年至2022年,公司净利润复合增长率降至4%。除去母公司暴雷的物业公司,众安智慧盈利增速在百强物业企业垫底。

物业股在资本市场不受待见,众安智慧盈利能力有所下降,是众安智慧招股发行、资金申购异常低迷的核心原因。未获得充足认购,众安智慧上市日期只能延迟。如今公司第4次递表恐怕依然很难获得机构资金足额认购,再次冲击上市很可能继续以失败告终。

3、大股东无偿占用资金,拖累公司扩张

众安智慧盈利增速下滑,纵然是行业环境所致,但另一部分原因则来自于母公司众安集团。

「界面新闻·子弹财经」注意到作为众安集团子公司,众安智慧过于依赖母公司给公司经营带来不利影响。从营收来看,众安智慧业务主要为三部分,分别是物业管理服务、房地产商开发商增值服务以及社区增值服务。

其中物业管理服务为公司核心业务,2022年该业务实现营收2.24亿元,占公司总营收比例为69.9%。

图 / 按业务线划分的收入明细(众安智慧招股书)

截至2022年12月31日,众安智慧物业管理项目为95个,物业总管面积为1283.2万平方米,其中来自众安集团及其子公司、合营企业物业管理面积为690万平方米,占众安智慧在管面积比例为54%。

图 / 众安智慧招股书

另外,众安智慧2022年3.20亿元营收中有2.47亿元来自众安集团及其子公司,占比高达77.2%。

由于物业公司的特殊性,营收来自关联方地产公司原属正常,但关联交易过多也会带来弊端。首先过多关联交易会增加公司经营风险,使公司陷入财务困境(如给大股东提供担保、大股东占用资金等)。

其次会影响公司独立经营能力,公司营收过多来自关联方,会让公司独立自主能力变差,若关联方自身难保,公司很有可能陷入困境。

这两点在物业公司屡见不鲜,例如中国恒大就曾大规模占用恒大物业134亿元资金,导致恒大物业自身经营陷入困难。另外,融创服务也对融创中国应收账款计提了14亿元坏账,对公司归母利润的影响约10亿元,融创服务因此陷入亏损。

对于众安智慧来说也是如此,从公司现金流来看,众安智慧几乎每年都会产生大量经营性现金流。2020年至2022年公司经营性现金流分别为9118.9万元、2817.5万元、-330万元。同期公司年末现金及等价物分别为1.31亿元、5022.5万元、4472.4万元。

图 / 众安智慧招股书

在大量现金结余情况下,2020年至2022年众安智慧利息收入仅为14万元、28.4万元、15.1万元。年化收益率分别只有0.1%和0.5%、0.3%,甚至远不如当年银行活期存款利息。

图 / 众安智慧招股书

众安智慧现金收益率极低的核心原因是,公司货币资金被大股东所占用。招股书显示,2020年众安智慧为包括众安集团在内的关联方垫款1975.5万元,2021年垫款更是高达1.32亿元。在招股书中众安智慧坦言为众安集团垫款并未收取任何利息,资金均为无偿使用。

图 / 重大关联方交易(众安智慧招股书)

众安集团大量占用众安智慧资金,是关联方在公司占比太重的原因所导致,也是财务内控不规范的表现。母公司占用公司资金,导致公司利息收入减少,直接损害了众安智慧的利益。

另外,由于母公司大量占用众安智慧资金,导致众安智慧无法做并购,影响了公司物业在管面积扩张速度。

2020年,众安智慧物业在管面积为1081.7万平方米,2022年增长至1283.4万平方米,三年内众安智慧物业在管面积仅增长18.65%。几乎是同期所有港股上市物业公司在管面积增长最少的企业。

为了扩大并购规模,众安智慧把目光投向了资本市场。此次IPO,众安智慧计划使用募集资金的0.81亿港元用于并购,以提升第三方物业管理面积。

从IPO募资用途可以看出,众安智慧并非不想并购,只是碍于众安集团长期占用公司资金,导致众安智慧没有能力并购。

从招股书情况来看,众安集团已经返还众安智慧部分资金。但市场依旧担心,众安集团未来会继续占用众安智慧资金。

毕竟2023年众安集团将迎来偿债高峰。克尔瑞发布的数据显示,截至2021年底,众安集团借款总额为169.9亿元,一年内需偿还债务占比为21%,一到两年占比为45%。

对于众安智慧来说成功募资上市只是第一步,如何与大股东划清界限,不被众安集团拖下水,才是公司未来经营的重中之重。

*文中题图来自:摄图网,基于VRF协议。

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